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売却するか?賃貸に出すか?

売却するか?賃貸に出すか?

遠方に転勤・転職が決まって、住んでいた自己所有のマンションを引っ越し、新居に移ら
なくてはならなくなった!ということは、会社などに所属する一般勤労者であれば通常起
こり得ることです。
昨今は、「アパート・マンション経営」「サラリーマン大家さん」といった言葉も注目さ
れ、不動産投資に興味を持つ人も増えてきており、持ち家を離れる際に必ずしも「不動産
を売る」という選択肢だけでなく、「賃貸に出す」ことを検討する方も多くなってきてい
ます。
どちらがよりよいのかはもちろんケース・バイ・ケースで、そのマンションの資産価値や
ローンの残高、今後のご自身のライフプラン、賃貸経営者としてのご自身の資質等、様々
な要素を含めて検討する必要がありますが、
まずは賃貸する場合に考慮しておきたいメリット・デメリット(及びリスク)について、
まとめてみましょう。

【賃貸を検討する場合の考慮点】
 ●メリット
・住宅ローンは比較的金利が低く期間の長いローン。そのため単月で見ると黒字になりや
 すい。
・住まいとして使っていた場合に普通に払っていた管理費、修繕積立金、固定資産税、住
 宅ローン金利等の費用が経費として計上できるため、控除の対象になる。
・分譲マンションを貸す場合は、賃貸用に作られたマンションと違い、設備・仕様や管理
 がしっかりしていることが多いため、賃料を若干高めに設定することが期待できる。
 
●デメリット
・自分でマンション経営を行うことになるので、敷金・礼金や家賃の集金など手間隙がか
 かる。その辺りを管理会社に任せることになれば手間は減るが、かなりのコストが発生
 する。
・借主が出た場合、入れ替え時に敷金の返却とクリーニング代、広告費が発生。さらに水
 周り・エアコン等を含めた修繕費はオーナー持ち。借主の入れ替えには最低1ヶ月~数ヶ
 月かかり、その間の家賃収入はゼロ。(空室リスク)
・別のマンションを買おうと思っても、住宅ローンが残っている場合、新たな融資が受け
 にくく、買いたいときに買えないといった事態が想定される。
・一度賃貸に出してしまうことで、そのマンションは「収益物件」となり、売却の際には
 収益物件を求める人、いわば不動産経営者に売ることとなる。利回りが低ければ、不動
 産としては厳しい評価になる。

【明確な理由のない賃貸は危険】
以上のようなことを踏まえつつ、同時に考えなければならないのは、なぜ賃貸に出すのか、
というその理由です。 最初に立ち戻って、自己所有のマンションを離れることになった理
由、そして賃貸に出すことを検討した理由について考えてみましょう。
転勤が3年など比較的短期間と思われる場合は、戻ってくる可能性もあるので所有しておき
たい、ということがあるのかもしれません。しかし、人に貸す以上は、自分の都合だけで
借主にいつでも出て行ってもらえるわけではないということは確認しておきましょう。
期間や戻ってくることが明確な転勤なら、契約を交わすことで(定期借家契約)自動的に
決まった時期に家を明け渡してもらうことが可能ですが、それら(転勤期間)が未定なら
ば、自己所有の家だからといっていつでも気軽に戻ってきてまた住めるというわけではあ
りません。借主がきちんと家賃を払っている以上、勝手に契約を打ち切ることは出来ない
のです。
あるいは、結婚・出産で家が手狭になったので家を変えたい、という場合は、そこに再度
住むという理由で戻ることはあまり考えられませんので、「収益物件」として所有し、不
動産経営をして収入を得る、ということが目的となるでしょう。
つまり賃貸に出すためには、今後のライフプランも明確にしておく必要があるということ
です。
繰り返しになりますが、「自己所有のマンションを賃貸に出す」ということはすなわち
「不動産経営をする」ということです。つまり経営者として、物件や費用や税金の管理等、
種々雑多な作業をこなすことになるわけですから、別に仕事を持ちながら貸し続けるのは
それなりに大変なことです。 自分自身で、あるいは家族で、そういったことが出来るのか
どうか、きちんと考えてみるべきです。

賃貸するための明確な理由がなく、ただなんとなく所有しておきたいので賃貸に出そうか
な、という考えは危険です。たいした理由もプランもないようであれば、売却して将来の
ために身軽になっておいた方が賢明といえるでしょう。
今後の人生を見据えて、自分や家族に可能な選択を検討しましょう。
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