• 基礎知識

転勤になってしまったら売却、賃貸、単身赴任どれがいい?

2019.08.15
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第1弾としまして賃貸のケースをご紹介します。

ご主人の転勤が決まってしまった!そんな時、どうしますか?
急な辞令に頭が真っ白になってしまいますよね。決めなければいけない事が沢山あります。

選択肢としましては以下のように決める必要があります。

① 妻子で持ち家に残り単身赴任をする
② 自宅を他人に貸して家族で引越をする。
③ 自宅を売却して家族で引越をする。

一緒に引越すか、単身赴任するかは今後の生活に関わる重大な決断となりますよね。慎重に選択するために、全ての選択肢の良い所も悪い所も把握しておく必要があります。

賃貸にする場合のメリット・デメリット

メリット

①家賃収入がある
賃貸をする事により賃料収入がもらうことが出来ます。また、契約時には保証金・礼金などをもらうことも出来ます。

②戻ってきた時にまた住める
大半の方は転勤後に自分たちの家に戻れることで転勤の間も家族で頑張るよう一つの支えとなります。

③ 住宅ローン控除の残り期間内で再入居するなら控除再適用可能
但し、転勤時に届出が必要となります。早期の帰任が出来た場合はそのような方法も出来ますが不動産を貸出しする事により住宅ローンの金利部分が毎年経費としての扱いが出来ます。

住宅ローン控除ですが毎年の残高に対する約1%ぐらいを控除してもらうこととなります。借入れをして1年とか2年ありました場合は返済額の大半が金利の返済となりますのでローン控除とすれ程の差は無くなる場合もあります。

④自身が住んでいるときとは違い経費の計上が出来る
不動産所得になりますので確定申告が必要となります。その時にご自身が住まいの場合とは違い経費となるものがあります。

戸建住宅の場合は固定資産税、都市計画税、修繕関係でかかる費用、契約の為に支払う仲介手数料、管理費等がございます。

また、個人事業者となりますので申告の方法により最大で約10万円程度の控除を受けることもできます。ただし手続きが必要となります。

マンションの場合は戸建てとは違いマンションの管理費、マンションの修繕積立金なども経費となります。

⑤空家にならないので建物が傷まない
建物及び設備などを入居者が使用をしてもらえることにより傷みが少なくなります。善良な入居者様などはご自身の家のように大切に使用をしてくれる方も多くいます。

特に転勤者の場合などは入居をされる方もご自身の家を貸出している方はご自身の住宅と同じように使用をしてくれます。

デメリット

①維持費や税金で利益は無くなる場合が多い?
こちらに関しましては利益がなくなるようなことはありません。維持費などに関しましても当初の段階で設備等の確認をしますので使用中に大きな修繕費がかかることはほとんどありません。

一番大きな維持費としましてはある程度、年数が足っています給湯器の取替えが必要になる場合はございます。

税金に関しましても賃貸での不動産収入がある場合は経費が認められていますので全てが税金になるようなことはございません。

②入居者が見つからない場合、空き家同然となる
確かに入居者が見つからないような場合もございますが賃貸の貸出方法を誤るとか賃料の設定が適正かにより時間は多少、かかる場合もありますが成約は出来ます。

成約に一番左右をするのが2年定期借家で募集条件が厳しいなどの場合は成約にならない場合もございます。

2年の定期借の契約の場合は礼金を1ヶ月にするとか保証金を少なくするなどの措置を取ることで成約に結びつけることは可能となります。

また、賃料に関しましても通常の賃料での成約は大変に厳しいことを十分に理解をして妥当な賃料で募集をすれば成約には繋がります。

空室の期間が長くなると空家同然になる心配もあると思いますが管理をしている場合は最低でも月に一度は室内及び建物周辺の巡回・点検にいきますのでそのような状況になることはございません。

③ ローンが契約違反となる可能性がある
以前は銀行などの取決めでそのようになることもありましたが転勤、親族の療養、介護などのために一時的に住宅から引越しをする主旨を銀行に伝えて了解を得ることで契約違反とはなりません。

また、住宅に将来戻ることを前提にする事で理解を得ることは出来ます。
但し、金融関係によりましては認めてもらえない場合もございます。