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一時的に留守宅を貸し出したい場合はどうする?

2019.08.15
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このページは一時的に家、マンションを貸したいといった方へリロケーション情報を提供しています。

転勤や海外赴任で一定期間だけ家を貸したい、留守宅を賃貸物件として活用し、家賃収入を得たいなどの希望をお持ちの方や物件を売却する最適な時期までの一時的に貸したいとお考えの方などへリロケーションの基礎知識から大切な資産を有効活用するための方法などの記事をまとめました。

少しでも高い家賃で貸したい、安心の賃貸をしたい方に役立つ記事をぜひお読みください。

すぐに借りてが見つからない場合のリスク賃貸経営において一番困るのは「空室」です。入居者が入らないということはその間、家賃収入が途絶えてしまうということです。たとえ空室があっても建物の管理費などは、毎月同じようにかかってしまいます。ここでは借り手が見つからない間のリスクについて考えてみます。

空室のリスク

空室が増えれば増えるほど、その間の家賃収入が途絶え金銭的に大変なことになります。もしもローンを組んでマンションやアパートを建築していた場合、キャッシュフローの中には当然家賃収入を組み込んで計算していることでしょう。

大事な収入源が途絶えしまうと、その返済計画が崩れてしまいます。また賃貸物件は常に管理が必要です。

そのためにはさまざまな諸経費がかかってきます。たとえ空室が続いたとしても、管理会社に支払う手数料などは満室の時と同じ分だけかかるということを覚えておく必要があるでしょう。

賃貸経営でかかる経費

賃貸経営をするうえで必ずかかってくる経費を見てみます。あくまでも一例となりますので、実際には管理会社で確認しましょう。

①管理委託費
管理会社に「建物の管理」や「入居者の管理」を委託する際に必要となる経費です。「建物の管理」とは、物件の共用部の清掃やメンテナンスをすることをいいます。

委託する管理の内容や委託の戸数によりその金額は変わってきます。物件の規模によってはオーナー自身で管理することも可能でしょう。その場合費用は必要ありません。

②固定資産税・都市計画税
持ち家がある場合に支払わなければならない税金です。賃貸物件も同様に、所有者が各自治体に納めなければならない税金です。

③物件購入、建築費のローン
すべてを完済するまでは、月々決まった金額を返済していく必要があります。

④メンテナンスや修繕費用
専有部の設備の不具合や共用部のメンテナンスの費用。また入居者が退去する際のリフォーム費用やクリーニングの費用などがかかります。

⑤管理会社への仲介手数料
入居者募集を管理会社に依頼する場合、入居者との契約の際に月額賃料の0.5カ月分+消費税の範囲内で仲介手数料を管理会社へ支払う必要があります。

なお委託者が承諾していれば、最大で月額賃料の1カ月分+消費税の範囲内で手数料を支払う必要となる場合もあります。

⑥その他諸経費
損害保険料、通信費や交通費などの諸経費、その他にもさまざまな費用がかかる場合があります。さらに建物や設備のリフォームなどの費用は、計画的に用意しておく必要があります。

この費用は、物件の規模、築年数、付帯設備の使用の年数などによって変わってきます。

空室を避けるために

賃貸経営は意外にさまざまな費用がかかるため、収入源である家賃をできるだけとり損ねないようにしたいものです。もしも空室が出てしまった場合の対処方法はどうしたらいいのでしょうか。

①募集条件は適正か?
募集の条件はとても重要です。家賃の設定が周辺の相場と比べて高すぎではないか、敷金・礼金・更新料などの条件は適正であるかどうか見ておきましょう。

また、引っ越しのオフシーズンの場合、どうしても入居者が入りにくいことがあります。そういった時は一時的に家賃を下げる、礼金を減らすなどして乗り切りたいものです。

②物件に魅力はあるか?
競合物件に比べて、間取りや設備などが劣っていないかをチェックしましょう。築年数や立地などで不利な条件であれば、リフォームやメンテナンスなどを強化し、競合と何か差別化を図る必要があるでしょう。

入居者は綺麗な物件を好みます。設備だけではなく物件の外観などの見た目も重要です。特にトイレ、浴室、キッチンなどの水回りは、清潔感があるほうが魅力は増すといわれますので、部分的にリフォームをするのであれば、そういったところに注意をしてみましょう。

③募集活動は積極的か?
入居者募集は、積極的に行わなければなりません。ネットや住宅情報誌などを有効的に利用したり、管理会社とよく相談したりして魅力ある広告を出していきましょう。

④競合にないウリを作ろう
競合にないウリを作って入居者の興味をひくことも必要です。例えば、「ペットの飼育が可能」「楽器演奏可能」や、外国人や高齢者なども入りやすい条件にするなど、工夫しだいでさまざまなウリを作ることができます。

ただしそのためにはそれなりの設備が必要となってくるので注意が必要です。

まとめ

賃貸経営をするにあたって、建物の維持管理費のほか、税金などの諸経費が意外と多くかかってきます。もしもローンを組んでいるのであればその返済も月々でてくることでしょう。

それらを滞りなく支払っていくためには、家賃収入がとても大切になります。空室を出すことだけは避けたいですね。

ちょっとした工夫で、空室を出さず円滑な賃貸経営を行えるはずです。パートナーとなる管理会社と相談しながら進めていくのがとても大切となります。