- 基礎知識
賃貸に適したリフォームとは？
2019.08.15
大半のリフォーム業者さんは全部改装をしないとと言う事が多くありますがそうではありません。
但し、賃貸での貸出に際しての最低限の改装は必要になります。何故？賃料と言う貸出をするにあたりたいかを得る為です。
特に戸建て住宅の改装をすれば霧がありません。最低でも３社ぐらいの会社に見積もりをお願いをするようにして下さい。
賃貸に適したリフォームとは？
入居者が入れ替わる際、リフォームは必ず必要なのでしょうか。もしリフォームをする場合、気を付けたいことはどんなものなのか見てみます。
①リフォームは必要？
入居者のみなさんにとって「お引っ越し」とは一大イベントです。新入学や就職、転勤など、引っ越しによって新生活を始めるという方が多いでしょう。
その第一歩は誰しも綺麗な部屋で始めたいと思うはずです。前入居者の入居期間が極端に短かったとか、特に手を入れなくても大丈夫な場合を除いては退去時のリフォームは必要不可欠でしょう。
②リフォーム費用はどれくらいかかる？
賃貸用の物件は収益をださなくてはなりません。個人の家のリフォームと異なり、費用対効果を考える必要があります。
リフォームにかける一般的の費用としては「家賃の3年分」が上限と言われています。家賃80,000円の物件であれば、下記の金額が目安になります。
家賃80,000円×12ｶ月×3年＝2,888,000円
上記の計算上、約290万円のリフォーム費が妥当ということになります。この金額はあくまでも目安ですので、もっと費用をかけてグレードをさらに上げる工事をしたり、不具合が出ている箇所だけを直したりするということでもいいのです。
オーナーのさじ加減となりますが、入居者のニーズに合わせてリフォームするということは忘れない方がいいでしょう。
③有効的なリフォーム
物件や設備の経年劣化が激しい場合は、上記の目安費用だけではリフォームが完成しないかもしれません。
そういった場合に有効的にリフォームをするには、水回りを綺麗にするといいといわれています。水回りとは、トイレ、浴室、洗面所などです。それらは肌が触れる場所でもあります。特にそういった部分を清潔にしておくことで部屋がより綺麗に見えるのです。
こういったことに手を抜くと、結果競合物件に入居屋を奪われ空室率を上げてしまうほか、家賃を下げなくてはならなくなってしまいます。必要と思える部分には惜しまず投資をする方がいいでしょう。
リフォームか、リノベーションか
最近「リノベーション」という言葉をよく聞きます。「リフォーム」との違いをご存じでしょうか。
まず「リフォーム」は改修や改築を意味し、老朽化した建物を元の状態に戻すという意味合いが強いものとなります。一方「リノベーション」は修復だけでなく、時代に合わせてさらに機能性に富んだ住まいにするという意味となります。
古い団地や古民家などを企業とコラボレーションし、若者向けにオシャレにリノベーションした物件がよく話題に上ります。
駅から遠くても、外観が少し古くても、室内が綺麗で機能的であれば入居者がすぐに入る時代となりまいた。ちょっとした工夫、例えば壁を1枚取って間取りを変更し、広々とした間取りに変更するだけでだいぶ印象が変わってきます。
長い目で見た場合、思い切ってリノベーションをすることも、賃貸経営をうまくいかせるコツなのかもしれません。
リフォーム業者の選び方
①リフォーム業者を選ぶにはどういった点を注意したらいいのでしょうか。
リフォーム業者にもさまざまなタイプがあります。主なものを挙げてみます。
・水回りのリフォームに強い。
・マンション、アパートのリフォームに特化している。
・戸建て住宅のリフォームに特化している。
マンション、アパートと戸建てではリフォームの仕方にも違いがあるようです。
特に戸建てほど自由がきかないといわれています。また分譲マンションのリフォームになると、マンションの管理組合の規約でリフォーム自体に制限がある場合もあるようです。工事に得意不得意があるようですので、マンション、アパートの場合はそのリフォームに特化している業者を選ぶ方がいいでしょう。
②工事別にみるリフォーム業者
・原状回復
・内装の専門業者。
・水回り
・キッチンや浴室、トイレのリフォームが得意な業者。
・リノベーション
専門知識と提案力のある業者。
上記のように、それぞれの専門業者に依頼するのが一番でしょう。特にリノベーションの場合は費用もかかりますので、相談のできる発想力と提案力のあるデザイン事務所や建築事務所、建築会社に依頼するのがいいのかもしれません。
さらにリフォーム業者を選ぶにあたって、新聞折り込みやポスティングされたチラシなどから情報を得たり、業者の戸別訪問を受けたりすることもあるでしょう。
注意したい点は、必ずそれら業者の工事の実績やクオリティをきちんと確認するということです。実際の目で確認できない業者は避けたほうが無難です。のちのち欠陥工事などのトラブルに巻き込まれないようにしたいものです。
まとめ
賃貸物件の建物の維持管理はとても大変です。時間がたてばたつほど、外観や設備は劣化、老朽化していきます。そのままの状態で放置しておくとさらにひどいことになり、最終的には入居者を集めることが大変になってしまいます。
そうならないためにも事前にリフォームやリノベーションをしながら建物の維持
をしていく必要があるのです。
信頼できるリフォーム会社を見つけ、理想の賃貸経営を目指しましょう。
