リノベーションが鍵！！！賃貸or売却

2019.09.01

やっと手にした夢のマイホーム。生涯の棲として腰を据え家族とともにこの家で生きて行こうと決めた途端、転勤の辞令が下りるなんてことよくある話ですよね。

そんな時、家はどうしますか？住宅ローンの残債がある場合とない場合で流れは異なりますが、空き家になる期間マイホームを賃貸で貸すか思い切って売却するかになります。

最初に住宅ローンの残債が残っている方は、基本的に賃貸として貸し出すことは出来ません。その家に住宅ローンを組んだ本人が住み、生活をすることが住宅ローンを組む際の必須要項になります。

住宅ローン返済中に、賃貸として貸すにはいくつかの決まりがあり、期間の定めや、住宅ローンを賃貸物件用に借り換えなければならないなど厳しいものになります。

しかし例外もあります。フラット35で住宅ローンを組んでいる方は、転勤を理由に賃貸で出すことが可能です。その場合も条件があるので、住宅ローンの残債がある方は住宅ローンを組んでいる金融機関に相談することが必要です。

どの住宅ローンであっても黙っていてもバレないだろうと必要な手続きを行っていない場合、金融機関から一括返済を求められるという最悪なケースも十分起き得るので必ず金融機関に相談してください。

マイホームを売却する？

何千万という大金で購入したマイホーム。売却するとなるとどのくらいの価格になるのでしょうか？

一戸建ての場合は土地と建物を別に計上し、マンションもほとんど同じように考えられます。マンションの場合は、プラス階数や方角、日当たり、エレベーターの有無なども加わります。

では具体的にはどのくらいの金額で売却できるのでしょうか。

売却方法は2つあります。不動産買取と仲介業者に依頼し買い手を捜してもらいます。

どちらも同じようなものに見えますが仕組みが異なりますが簡単に違いを比較してみます。

不動産買取は業者が買い取りそこから転売になるので売却にかかる時間が約1ヶ月前後である、手間も仲介手数料もかからないのでスピーディーに売却が出来ますが売却価格はやや低くなる傾向にあります。

実際のところ、市場価格の60～70％と言われていますが、70％となるのはよほどの立地の良さ、築浅物件と言えるでしょう。

60％が相場と考えると市場価格が3,500万円の場合2.100万円、3,000万円の場合1,800万円となります。

これは相場の60％の場合であり、状態によってはこれ以上下がることも十分あります。逆にどんなに状態が良くても80％を超えることは現実的に有り得ないと考えましょう。

仲介の場合は、売却に掛かる時間が約3ヶ月前後と長く買い手が物件を見学にきた際の対応が少なからずあり、その他の面倒もあります。

売却価格は不動産買取と比較した場合、多少上向きになる傾向にありますが、仲介手数料が発生します。

この仲介手数料ですが宅地建物取引業法により上限が定められていますが、その上限で仲介手数料を設定している仲介業者が大多数を占めています。

参考までに、仲介手数料の上限の額の算出方法は、売買価格×3％＋6万円＋消費税です。

売却する場合、このどちらかになるでしょうが、大金と引き換えに手にしたマイホームを売却してしますのは、些かのためらいもないのでしょうか？

売却以外の選択肢である賃貸について見ていきましょう。リノベーションとは、あなたや家族が転勤で住めなくなり空き家となった家を賃貸物件として貸し出すという方法です。

誰も住んでいない空き家は劣化が早く、空き家を放置することで空き巣に狙われやすくなります。物を盗まれたり、家を破壊されたりだなんてたまったものではありませんよね。

賃貸で貸すことで誰かに家で生活してもらうことは、家を健全に保つ最良策と言えるでしょう。

売却すれば現金を手にすることが出来ますが、額面での損は言うまでもありません。売却せずに賃貸で貸し出せば、持ち家としての資産があることに変りはありませんしお金を生み出す方法のひとつとなります。

では持ち主が直接借主と契約するとなると、情報の少なさから審査の正確さに欠ける、契約内容に穴がある、賃料の支払いが担保されない、持ち主が遠方に越した場合管理が難しくなるという問題が発生してしまいます。

そういったリスクを避けるためにリロケーション会社に管理を依頼するとリスクは回避できるでしょう。

リロケーションで多く選ばれているのが転貸借タイプと言うもので、借り手の募集やリフォームなどの管理から家賃滞納時の保証などのトラブルを持ち主に代わって引き受けてくれる方法と、持ち主の代理として借り手と賃貸契約を結んでくれる代理委託の2種類になります。

賃貸を選ぶ場合、あらゆるリスクを軽減できるリロケーションという方法が鍵になるのはもうお分かりですね。リロケーションは転勤などで空き家になってしまう我が家を保全するにとても有効的と言えるでしょう。