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マイホームを売る際の見落としがちなリスクとは！？
2019.09.01
転勤が決まりマイホームの売却を考える方も多いでしょう。マイホーム購入の経験がある方は周りに多く存在するので相談したり、どういった流れなのか参考になる話を聞く機会があると思いますが、マイホームの売却を経験している方って案外少ないのではないでしょうか？
特に転勤となると多くの場合が急なことが多いですよね。
転勤が決まった方はもちろん、いずれ事転勤の辞令が出るだろうと想定している方、転勤の予定はなくてもマイホームをお持ちの方に、マイホームを売却する際の見落としがちなリスクについて解説したいと思います。
マイホーム購入には多額の費用が必要になります。多くの方が意を決して35年の住宅ローンを組まれているでしょう。そのマイホームを売却する際によく考えていただきたいのが、一度手放したら二度と購入出来ない可能性が高いということです。
これほど大きなリスクは無いのではないでしょうか。現金で住宅を購出来るほどの預貯金をお持ちの方は別として住宅ローンを組むにも年齢、健康状態、収入などについての厳格な審査がありますので購入したいからと言って誰でもマイホームを購入出来る、住宅ローンが組めるわけでは無いのです。
それでもマイホームを売却するしかないとお考えの方はこれからお伝えするリスクやデメリットはご存知でしょうか？マイホームを売却する際の見落としがちなリスクについて触れたいと思います。
住宅ローンは完済しているか？
住宅ローンを完済していない場合、マイホームには抵当権が設定されています。住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済し抵当権を消滅させ手から出なければ売却は出来ません。
これについては、売却して得た金額から住宅ローンを完済しそれから抵当権を消滅させ新しい持ち主へ名義を移すわけですが司法書士に依頼したりとなかなかの手間と複雑さに根を上げる方も多いようです。
諸費用は必ず発生する
マイホームを売却する方法は買取と仲介の二種類から選択します。買取を選んだ場合、仲介と比較して短時間で済むのでいち早く売却をしたいとお考えの方には良いでしょうが、買取価格は低くなるリスクがあります。
とにかく早く売却したいという事情でなければ仲介のほうが価格を高くなる可能性があります。しかしながら、仲介を選んだ場合仲介手数料が発生します。
仲介手数料=売買価格×3％+6万円で計算されるので、仲介で売却を考えている方は、一度どのくらいの仲介手数料が発生するのか試算してみるのも良いでしょう。
また、当然ながら譲渡所得税などの諸費用も発生します。諸費用に関しては買取でも仲介でも発生し、売却した金額から諸費用を差し引いた金額が売主の手元に入りますが、この諸費用が高額になる場合もあります。
譲渡益課税が発生するケース
マイホームを売却し利益を得た場合は、その利益に対して税金が発生します。言い換えると利益が発生しない場合は税金も発生しませんが、利益が出ないのにマイホームを売却することにはメリットは感じられませんので、マイホームを売却したほとんどの方ははっせいすることになるでしょう。
具体的にどんな税金かというと所得税と住民税に当たります。マイホームを所有していた期間によって税率は変ります。
■短期譲渡所得・・・所有期間5年以下
■長期譲渡所得・・・所有期間5年超
詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
売却のタイミング
転勤が決まったのでマイホームを売却したいとお考えの方は注意が必要です。マイホーム・不動産の価格は常に変動しているので、自分がマイホームを売却しようと決意したときが売り時ではないということです。
売却するまでに長い年月を掛けてリサーチしている方であれば、ある程度いつ売却するのが良いか目星を付けられるかもしれませんが素人目には難しいでしょう。
そして売却を決めたからといって簡単に売れるものでもありません。いくらマイホームを売りたい！転勤で引っ越す日までに売却し全ての手続きを終えたい！ と、どんなに強く願っても買い手が見つからなければ無里な話です。
少しでも早く買い手を見つけるためには、希望している売却金額を下げる必要があったり、下げることによって大きく採算割れになるリスクが発生してしまうでしょうし、転勤までにどうにかマイホームを売却したいという気持を逆手に取られ値下げを余儀なくされることもあります。この損失が出るというリスクはなんとしても避けたいところです。
損害賠償を請求される場合も
早く売却したい、少しでも高額に売却したいがために瑕疵についてきちんと説明をしていなかった、契約書にも記載していなかったとなると隠れた瑕疵として損害賠償を請求されることもあります。よくある隠れた瑕疵の例は、雨漏りなどにより構造部の腐食が挙げられます。
この隠れた瑕疵について、売却の前にきちんと伝えることで回避できますが、このくらいの雨漏りなら大丈夫だろう、気がつかなかったでは済まされないのです。
リスクを回避するには
マイホームを売却する際のリスクを回避するには、優良な不動産会社を選べるかどうかに尽きるでしょう。マイホームを購入した不動産会社を必ず利用する必要もありませんし、気になる不動産会社数社と相談をしてみるのが良いでしょう。
また、マイホームは売却以外にもリロケーションで賃貸に出すという選択肢もありますので、売却にこだわらず広い視野で考えてみることもおすすめします。
