これを知ればリロケーションも怖くない！定期借家権について徹底解説

2019.09.01

マイホームをお持ちの方は、もし転勤になったらこの家はどうしようか。ローンを支払い続けながら新地で生活をしていけるのか、空き家になってしまう家の管理をどうしたらいいのか心配に思われる方も多いでしょう。

転勤でマイホームを留守にする間、他人に貸し出すことで家賃収入を得たいと考える方が増えてきています。

その際にリロケーションという方法を選ぶ方が実に多い印象があり、リロケーションで賃貸に出すのが空き家活用の一番の有効手段ではないでしょうか。

確かに空き家で置いておくと空き巣被害が心配ですし、家の劣化が早まってしまう。何より住んでいなくても家の維持費・管理費は掛かるので賃貸に出し家賃収入を得ることも検討しましょう。

しかしリロケーションしても賃貸で貸したいのは転勤で留守にする間だけにしたい。再び我が家のある土地に戻った際にはマイホームで暮らしたいが、賃貸期間を転勤の間だけなんて出来るのだろうか？と心配に思う方が多いでしょう。

今回は、安心してリロケーションで賃貸に出せるよう定期借家権について解説します。

普通契約と定期借家契約

マイホームなどの物件を賃貸で貸し出す際にはどんな賃貸契約を結ぶのでしょうか。

入居者が毎月の家賃(賃料)を貸主に支払う契約ですが、普通借家契約と平成12年に施行された定期借家契約の二種類があります。

普通借家契約と定期借家契約の違いは以下の4つになります。

・契約方法

・賃貸借期間と更新

・賃貸料の増減

・入居者からの中途解解約

この4つの違いを踏まえてそれぞれ見ていきましょう。

賃貸契約を結ぶのだから、きっと必ず契約書が必要だと思いますよね。実は普通契約の場合は書面に限らず口頭でも契約が結べるのです。

口約束だなんて信じられない気もしますが契約方法に定めがないので口頭でも問題はないようです。

定期借家契約の場合は契約方法について、公正証書等の書面による契約・更新がなく、期間の満了により終了する旨を契約書とは別途書面で用意し交付及び説明をするという2つの条件があります。

きちんと書面によって契約していれば言った・言わないの水掛にもなりませんし、契約を交わす当事者双方がきちんと守られることになるので安心ではないでしょうか。

また、更新がなく、期間の満了により終了すると言うのは、転勤で留守にする間だけ賃貸で貸し出したいという転勤者の希望と合致しておりそれが守られるという契約になっているので定期借家契約のおかげで安心して貸すことが出来るのです。

ここで注意することは、更新がなく、期間の満了により終了する旨をきちんと書面で交付していない場合は、契約の更新がない旨の定めが無効になってしまい、普通契約と変らなくなってしまいますので、書面の準備と交付を怠らないことが必要です。この点はリロケーション管理会社に依頼していれば心配はないでしょう。

これが普通契約の場合はそうはいきません。普通契約の場合は、期間の定めのない賃貸借契約とみなされるので貸主が更新したくない、退去して欲しいと思っても正当な理由が無ければ更新を拒否することができないという難しい現実があります。

定期借家契約なら転勤期間の3年間だけ、極端な場合なら1年未満でも賃貸として貸し出すことが可能なのです。これなら転勤の間だけ貸したいという願い通りです。

また、賃貸の場合期間と同様に賃料も重要な点になります。賃貸料の増減は双方にとっても重要ですし賃貸のトラブルで多いのもこの賃料の増減が理由になっていることも多いのではないでしょうか。

普通契約の場合は双方で賃貸料の増減請求を行えますが、定期借家契約の場合は特約の定めに従うことになっていますので、賃料に関するトラブルを回避できる可能性が非常に高くなります。

賃貸の期間が転勤の間だけという希望をクリアし、賃料トラブルも回避されるのであればその次にお伝えするのは、賃貸契約の入居者(借主)からの中途解約についてです。

これは入居者(借主)が不利にならないための定めです。貸す側としても是非覚えておいていただきたいことですし、自分が転勤先で借りる家が定期借家契約かも知れません。その際にもきっと役立つ知識になるでしょう。

普通契約・定期借家契約とも中途解約について特約がある場合は、その特約に従います。では特約がない場合はどうなるのでしょうか。

定期借家契約の場合、床面積が200㎡未満の居住用建物でやむをえない事情により生活の本拠として使用することが困難になった場合は、入居者(借主)は特約がなくても中途解約ができます。

具体例としては、入居やが転勤になりそこに住めなくなった場合や、療養、親族の介護が挙げられます。解約の申し入れをした日から一ヶ月経過後に契約は終了となります。

今回は定期借家契約について解説しましたが、今までの普通契約と比較した場合、転勤の間マイホームをリロケーションしたいとお考えの方は定期借家契約を利用するのも良い方法でしょう。