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あなたの家は賃貸向き？おうち診断メソッド
2019.10.28
こちらでは家の相場を決める要素がどのようなものか、相場を知ることがいかに重要かをご紹介します。相場を決める要素を改めて知っておくことで、「そもそも現在の家を賃貸に出すのに向いているか？」、「どれくらいの賃料設定にしたら良いか？」を知ることができます。
相場を知ることの重要性
もし自宅を売却して賃貸に出す場合、「この条件や周辺環境だと、どれくらいの相場か？」、「相場価格を考慮して、収支をプラスにするにはどう価格設定したら良いか？」をよく考えて、賃料を設定することが大事です。条件を熟慮せず、相場価格を下回る賃料を設定し貸してしまうと逆にマイナスになってしまうためです。
そのため入念に収支シミュレーションを行い、「どれくらいの支出があるのか？」と「賃料をどう設定すれば、支出とバランスが合うか？」を考えて賃料を決定する必要があります。
ではその賃料を上手に設定するには、どのような基準で決定すれば良いでしょうか？
それを、次にご紹介したいと思います。
家賃相場を決める基準
家賃相場を決定するにあたって最初に考慮するべき要素は主に3つあり、「有効面積」・「標準家賃」・「査定賃料」が挙げられます。
有効面積
「有効面積」とは部屋で生活可能なスペースを指し、浴室・トイレ・収納部分を除いた合計面積のことです。また、もう1つ部屋の面積を示すものとして「専有面積」があり、こちらは部屋全体の面積を指します。家を賃貸に出すにあたり「専有面積」が広いだけでなく、実際に生活できる「有効面積」もある程度確保する必要があります。これら2つを把握することで、複数の物件を比較して相場を出し家賃設定の目安を知ることができます。
標準家賃
「標準家賃」は家賃を決定する目安となる、間取りごとの標準的な家賃のことです。「標準家賃」を調べる際は査定対象の物件と同等の間取りがいくら程で賃貸されているのかを該当エリアの不動産屋を回るかインターネットで調べるのが良いでしょう。ここで調査した「標準家賃」と前述の「有効面積」を元に仮家賃を算出します。また、「標準家賃」の間取りと査定対象物件の間取りに差がある場合は、その差分を計算に入れて算出する必要があります。
査定賃料
「査定賃料」はその物件の実際に出す家賃のことです。物件によっては、駅に近い物件や遠い物件、歓楽街の近くや学校病院の近く、コンビニが目と鼻の先にあるなど、 暮らしていくうえで大切な周辺環境関するファクターに加え、エレベーターの有無や収納、築年数といった物件に関するファクターも数多くあります。こうしたものを加味したうえで査定賃料は決まります。
不動産会社はこうした過程を踏まえたうえで部屋の賃料を決めていきます。
新たに部屋を貸し出す際には、事前にこうした計算をしておくことで、適正価格がいくらなのか容易に判断がつき、交渉の際にもスムーズに話が進みます。
調べていくと、査定して出した賃料よりあえて下げた価格で貸し出している物件、強気に上げている物件が様々あることに気付くでしょう。
家の相場決定に影響する要素
現在所有している物件が、賃貸に出すのに向いているかをチェックする項目は、以下が挙げられます。
・都心からの距離
・最寄り駅からの距離
・交通機関の利便性
・築年数
・設備
・建物の構造
・広さ
・取引時期
都心からの距離は、都心エリアに近い場所ほど相場は高くなって、逆に遠い場所ほど相場は下がる傾向があります。都心エリアに近いところは広さが狭い部屋でも割高になることが多く、郊外エリアは広い部屋でも比較的相場が安いことがあるようです。
最寄り駅からの距離も駅から徒歩数分程度の駅近物件は相場が高くなり、駅から離れている物件ほど相場は下がってきます。また、バスを利用しないと駅まで遠いような場所は更に相場が下がってくるようです。
交通機関の利便性は、急行や快速などが止まる駅だったり駅前の商業施設が充実している物件は相場が高く、各駅停車しか止まらない駅だったり商業施設が少ない物件は相場が下がります。
