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空き家にするのはもったいない!家賃収入ゲットで大家さんになろう
2019.10.30
長期での出張や転勤などで家を空ける方はいませんか?ただ空き家にしても家賃は発生してしまいますし、ここでリロケーションを活用してみませんか?
不動産用語でのリロケーションは、一定期間空き家になる自宅を他の人に賃貸するサービスで、家賃収入や防犯対策などメリットも受けることができるおすすめの方法です。今回はリロケーションとはどのようなものかを、ご紹介します。
①リロケーションとは?仕組みや注目された背景は?
不動産業界におけるリロケーションは、赴任や海外出向などで一定の期間空き家になる自宅を他の人に賃貸することを指します。赴任や転勤があり、家は売りたくないけど空きになる自宅をどう活用するかに注目した方法です。
リロケーション物件が増えた背景として、平成12年の借地借家法の改正で「定期借家」が可能になったことが挙げられます。(※定期借家…期間限定で家を賃貸に出し、期間満了になったら賃貸契約が終了になること)
改正以前は、借主保護重視の内容だったため、一定期間のみ家を賃貸に出すための規定がありませんでした。そのため、家を賃貸に出して入居者がいても、貸主から退去を求めるのは正当事由がない限りできないようになっており、借主が借りたい期間はずっと契約を更新するしかなかったのです。しかし改正が発生したことで内容が変更になり、家をリロケーションで出したいと思う人や、物件を扱う不動産会社や賃貸管理を行う会社が増えてきているのです。
②メリット及びデメリットは?
家をリロケーションに出すメリットとしては、「家賃収入が得られる」ことがまず大きなメリットとして挙げられます。家を長期に渡って不在にする場合でも、入居者がいれば自分に家賃収入が入るため、ローンの支払いに充てることができますし、もしローンを完済している場合は不労収入を得ることができます。但し、リロケーションに出しても住宅ローンの減税措置は受けることができないのと、確定申告も必要になります。こちらも頭に入れておきましょう。
また、本来長期不在の場合、家に誰もいない状態のため家の管理が難しいのですが、リロケーションに出していれば入居者が住居管理をしてくれるメリットもあります。特に木造住宅の場合は、湿気によるダメージを受けやすいため掃除や修繕が重要になりますが、入居者に任せてしまえるのは大きなメリットと言えます。但し誰かが住んでいる以上、家の中の汚れや傷が増えてしまう可能性は高いので契約時に原状回復とその費用をどれくらい負担してもらうかを決めておきましょう。予め、内容を決めておけば入居者が退去する際のトラブルを防げます。
後、入居者がいることで不法侵入を防げるメリットもあります。防犯対策も同時にできるのも、有難いメリットですよね。
③リロケーションに出す方法は?
自分の家をリロケーションに出すまでの流れは、リロケーションサービス会社を選ぶ⇒クリーニングやリフォームを必要に応じて行う⇒入居条件を決定(家賃、敷金、礼金など)⇒業務委託契約もしくは賃貸借契約かを結ぶ⇒入居者募集・審査を行う⇒入居者決定、契約締結、リロケーション開始⇒入居者の家賃が入ったら、リロケーション会社と取り分を分けるが一連の流れになります。
最初にリロケーション会社を選ぶことが必須です。それと併せて、自身の家をクリーニングやリフォームを必要に応じて行い、賃貸可能な状態に整えることも忘れないようにしましょう。リロケーション会社を決めたら、家賃、敷金、礼金など入居条件を担当者と相談し決定させます。
その次に契約形態を選ぶのですが、これは主に2種類あります。1つは業務委託契約で、所有者がリロケーション会社と業務委託契約を結ぶものです。所有者は物件の審査・契約・物件管理が行えないために、リロケーション会社に業務委託するという流れになります。もう1つは賃貸借契約で、所有者はリロケーション会社と賃貸借契約をするものです。物件を借り受けたリロケーション会社が、入居者と賃貸借契約を結ぶものです。業務委託契約は管理費用が抑えられることが多いというメリットがあり、賃貸借契約は家賃保証がある場合が多く万が一家賃滞納が発生しても、リスクを抑えることができます。それぞれ契約内容が異なるため、契約前に説明を聞いて最適のものを選ぶと良いでしょう。
条件や契約形態を決定したら、入居者募集と入居可否の審査及び決定を行い、入居時の契約を結んで、リロケーション開始です。また家賃は毎月発生しますので、取り分はリロケーション会社と自身で分けることになります。
④リロケーション会社の選び方
リロケーションを始める前に、リロケーション会社を選ぶのが大変重要になります。では、会社を選ぶ際はどの項目を見る必要があるのでしょうか。
主に見るべき項目としては「実績数」・「契約期間の選択可否」・「募集方法」・「修繕費用の金額、負担について」・「収支報告書の作成有無」・「担当スタッフの信頼有無」が挙げられます。
「実績数」は過去累計の管理戸数を聞いてみると、どれくらいリロケーション業務の知識や方法を把握しているか、また現場慣れしているかを確認できます。「契約期間」は賃貸期間を自由に決定できるところが良いでしょう。会社によっては、最低契約期間が決まっている場合があるため注意が必要です。「入居者の募集方法」は、どのような広告手法で行うかまた成約までの所要期間を確認すると、空室リスクを減らすことができます。
「修繕費用の金額、負担について」は、通常修繕費は家の所有者が負担しますが代わりに会社が負担してくれる場合があるようです。事前に確認しておくと、修繕時の経済負担を把握できます。「収支報告書の作成有無」は給与以外の所得が発生し確定申告が必要になるため、確認が必要です。もし、海外赴任など国内で確定申告できない場合は、「納税代行」を用意している会社を利用したいところです。「担当スタッフの信頼有無」は一番見極めが難しいところですが、話しやすさや丁寧さが重要になってきます。打ち合わせの際に、話しやすいかどうかや質問に対して丁寧に分かりやすい回答があるかどうかを、確認してみましょう。
これらを確認してリロケーションと会社を選ぶことで、トラブルやリスクを最小限に抑えつつリロケーションによる家賃収入確保ができるようになるでしょう。