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危険な不動産管理会社の見極め方教えます
2021.05.20
不動産管理会社は数多くありますが、残念ながら一定数「悪い会社」も存在します。当然、契約するならできるだけ優良会社を選ぶようにしたいですよね。
契約前にどんなことに気を付ければよいのか、会社選びをする際に注意しておきたいポイントなどを解説していきます。
入居率が低い
不動産管理会社選びの際は、まず入居率を調べることから始めましょう。入居率が高ければ、安定して家賃収入を得られる確率が高まります。
反対に、入居率が低いようであれば、その会社には入居者が集まるほどの広報力やノウハウを持っていないことになります。
もちろん「入居率」は数字のデータだけではなく、入居者の目線で考えることも大切です。例えばインターネットで物件探しをしたとき、室内の写真がほとんどなく外観と間取り図だけしか掲載されていない物件と、写真を積極的に掲載している物件とではどちらが魅力的に見えるでしょうか？
やはり物件に対する興味を抱かせるには、実際の現場の写真が不可欠です。ほかにも物件の欠点も併記されているなど、さまざまな場面で会社の「広報力」が入居率に結び付きます。
そして取り扱っている物件数の多さも入居者を集める大事な要素です。「この物件を見てみたい」、「ここに住みたい！」と思わせる力がなければ、高い入居率にはつながりません。
また、空室が続いているのに、家賃を下げるよう指示するだけなど、改善策に具体的な提案や答えがないような会社では損をするだけです。
仲介部署があるかどうか
先述したとおり、安定した家賃収入を得るには入居率が高いことが必須条件です。そしてこの入居率を高く保つには、不動産会社の「広報力」が重要になってきます。
不動産管理会社の中には、入居者募集を専門におこなう「仲介部署」を有している会社があります。仲介部署がある会社なら、自社だけで入居者募集が可能です。
特に大手の不動産管理会社であれば、広報力は抜群です。入居者がすぐに見つかり空室期間も短くなる可能性があります。
ただし、仲介部署の能力が低い、会社がほかの業者に募集を委託しない、そもそも会社自体に知名度があまりないなどの問題があれば空室状態が長引く可能性があるので注意が必要です。
反対に、仲介部署を持たない会社は、ほかの業者と連携して募集しています。もし仲介専門の会社と連携していれば、入居者がすぐに見つかる可能性が高まります。
ただし自社物件を取り扱っていれば、そちらを優先されてしまうことが多いので、仲介部署を持たない会社だとしても会社によってはなかなか入居者が見つからないこともあります。
このように仲介部署を持つ会社と持たない会社でそれぞれにメリット・デメリットがあり、どちらもマイナスになる可能性があるため、よく比較したうえで契約することをおすすめします。
管理体制が整っていない
物件の仲介と管理の両方をおこなっている一部の会社では、仲介業務に追われ管理がずさんになっているケースがあります。もしクレームやトラブルの対応が十分にできていなければ、せっかく入居者が集まってもすぐに退去してしまう原因となってしまうため、管理体制が整っているかどうか見極める必要があります。
入居者の募集も大切ですが、入居者が継続して住み続けてくれるよう努力することも同じくらい大切なことと言えます。
まず、このような会社の見極め方としては、実際に入居した方の口コミや評判を確認すると確実でしょう。きちんと管理体制が整っていれば、「故障トラブルが発生した時もすぐに駆けつけてくれた」など好意的な意見が寄せられているはずです。
また、オーナー（貸主）に対して定期的な報告や連絡、相談があるかどうかも判断材料となります。その際のレスポンスの早さも注意深く見ておくと良いでしょう。
修繕費用に多額の資金が必要
オーナー（貸主）の中には、原状回復工事、必要な修繕費用の単価などをしっかりと把握していない方もいます。そしてそれにつけこむ悪質な会社も一定数存在します。
そのため、言われたとおりに必要以上の高額な修繕費用を支払わされ続けた結果、入居者がいるにもかかわらず赤字になるという最悪な事例もあるようです。まずは、自分の所有する物件の修繕に必要な費用・作業期間を把握しておくこと、修繕・原状回復工事の際に、何か不明点がある場合、不審に思うことがあれば早めに問い合わせることが重要です。
悪質な会社と契約する前に、事前に口コミや評判の確認、オーナー（貸主）同士での情報共有しておくと良いでしょう。
社員・社内の雰囲気が良くない
契約後は担当の社員と定期的に連絡を取ることになります。しかしレスポンスが遅い、電話口の対応が悪いなど、そのたびに嫌な思いをさせられていては困りますよね。
不明点や疑問など困ったときにすぐに問い合わせができるような関係の方が、お互いにとっても良いというもの。社員の対応が良いかどうかを確かめるには、契約前に実際に「自分から」問い合わせしてみると良いでしょう。
もし契約時に直接会社を訪問するようなことがあれば、注意深くオフィスの様子を見てみるのもアリです！社内の雰囲気が良い職場は、社員同士のコミュニケーションが積極的におこなわれ、良好な関係を示します。
丁寧な対応をしてくれる社員・会社であれば長く良い付き合いができそうですよね。
信頼できる不動産管理会社を見つけるためには？
不動産会社によって、管理体制や入居者の探し方、修繕費の負担率などもさまざまです。
その中で信頼できる不動産会社を見つけるためには、取扱い物件数や管理実績を調べましょう。実績がある会社であればノウハウも持っていると考えられます。
また、管理してほしいエリアの不動産会社を選ぶことも大切です。貸し出す物件と不動産会社の距離が離れていると、何かトラブルが起きたときにすぐ対処できません。できるだけ物件に近い不動産屋を選ぶようにすると良いでしょう。
他にも、入居者が滞納した家賃を保証してもらえるか、サービスが充実しているかもチェックするポイントです。
特に家賃が入る不動産収益は、課税対象になるので確定申告をする必要があります。そのため納税に必要な「収益報告書」の作成をしてもらえるなど、サポート体制が整っている不動産会社のほうが有益です。確定申告の代行手続きを行っている不動産会社もあります。
さらに、質問に分かりやすく丁寧に答えてくれる会社かどうかも重要です。こちらの要望に柔軟に対応してもらえるか確認しておきましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社から見積もりをとって比較検討してみることも大切です。さまざまな面を総合的に見て、納得できる不動産会社を選ぶようにしてください。
