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リロケーションで空家を貸すとき禁止条件は設定できる?

2020.07.14
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リロケーションとは?

リロケーションとは、転勤などの理由で自宅を留守にする際に、賃貸住宅として一時的に人に貸し出すことです。せっかく購入したマイホームを見ず知らずの人に住まわせるのには抵抗がある、という方もいるかもしれませんが、リロケーションにはいくつかのメリットがあります。

最大のメリットは、老朽化を防げるということです。家は、定期的に換気や通水をしないと急速に老朽化が進みます。せっかく購入したマイホームが、転勤から戻ってきたらボロ屋敷になっていた…なんてことになったら悲惨ですよね。換気や通水のためだけに転勤先から毎月1、2回戻って来られるならば構いませんが、海外転勤などの場合はほぼ不可能でしょう。人に住んでもらえば、必ず換気や通水、掃除などをしますから、それだけで老朽化を抑えることができるのです。

家の老朽化を防ぐには、「空家管理サービス」を利用するという方法もあります。定期的にスタッフが訪れ、換気や通水のほか、雑草の除去や郵便物の転送なども行ってくれるので、非常に便利です。ただし、業者によっては除草や郵便物の転送などはオプション扱いで、総合的な利用料金がかなり高額になるケースもあります。それに対してリロケーションであれば、家賃収入という形で逆にお金を得ることができます。出費を増やすか、収入を増やすかの2択で考えれば、当然後者のほうがお得なのではないでしょうか。

リロケーションでも禁止条件は設定できる?

リロケーションのメリットは理解していただけたかと思います。とは言っても、やはり大切なマイホームを他人に貸し出すというのは、誰でもそれなりに抵抗を感じるものです。

賃貸住宅を借りたことがある方であれば、「ペット禁止」、「楽器の演奏禁止」などの禁止条件を見かけたことがあるのではないでしょうか。リロケーションを利用し、自分が貸主となる場合にも、当然そのような禁止条件を設定することができます。ただし、あまりにも厳しく禁止条件を設定することはおすすめできません。なぜならリロケーションとして貸し出される住宅は、入居者が見つかりづらいからです。

賃貸住宅は一般的に、「普通借家」と呼ばれます。普通借家契約は借主を保護する意味合いが強く、原則として更新しなければなりません。一方、リロケーションとして貸し出される住宅は「定期借家」と呼ばれます。定期借家契約は契約期間があらかじめ決まっており、満了すると借主は原則として退去しなければなりません。つまり、転勤などの理由である一定期間のみ貸し出したいのであれば、貸主の都合のいい時に家を返してもらえる(入居者に退去してもらえる)定期借家として貸し出す必要があります。

入居者の立場から考えると、希望すればいくらでも住み続けられる普通借家と、数年後には必ず引っ越さなければならない定期借家では、当然後者は敬遠されます。この契約方法の違いが、リロケーションは入居者が見つかりづらいと言われる理由です。

そのため、リロケーション物件は平均家賃よりも低い家賃を設定することが一般的です。そうすることで入居者側にも「安い家賃でグレードの高い家に住める」というメリットが生まれるので、定期借家とは言えよほどのことがなければ「結局転勤が終わるまで入居者が見つからなかった」ということはありません。

結局、どの程度の禁止条件を設定すればよいのか

あまりに厳しい条件を設定すると入居者が見つからない、かと言って大切なマイホームを守るためにはなるべく厳しい条件を設定したい…そんな2つの狭間で悩んでしまう方もいるでしょう。上記でも述べた通り、リロケーションの場合はあまり厳しい条件は設定しないほうが無難でしょう。どの程度の禁止条件を設定するかは、リロケーションの仲介実績が豊富な不動産会社と相談して決めることをおすすめします。

一般的な賃貸住宅と同じように、契約前には入居審査がありますので、問題がある・ありすな人が入居する心配はありません。ですから、そこまで禁止条件を厳しくしなくても、きれいに住んでくれるでしょう。また、入居者には原状回復の義務が生じます。内装を汚されたり、傷つけられたり、設備を壊されたりすることを心配する方が多いと思いますが、それが入居者の故意や過失によるものである場合、リフォーム費用は入居者の負担になります。

まとめ

転勤などの理由で、一時的に自宅を貸し出すリロケーション。空家として放置することに比べ、家の老朽化を防げたり、家賃収入を得られるなどのメリットがあります。見ず知らずの人を住まわせることに抵抗がある方も多いですが、あまりにも厳しい禁止条件を設定することはおすすめできません。入居者には原状回復の義務があり、故意や過失による汚れや傷は入居者負担でリフォームをすることになりますので、そこまでナーバスになる必要はないでしょう。

いずれにせよ、大切なマイホームを人に貸し出す場合は、リロケーションの実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼するようにしてください。一般的な不動産会社に比べてリロケーションに関するノウハウが豊富なので、どのような禁止条件を設定すればよいかなども含めて、適切なアドバイスをしてくれるでしょう。