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空き家は固定資産税６倍！具体的な対策を解説
2021.10.10
今、深刻な社会現象になっている空き家問題ですが、当然、新築住居などと同じように「固定資産税」がかかってきます。実は、空き家の固定資産税は普通住居の６倍かかるということはご存知でしょうか。この記事では、空き家の税金対策などについて解説します。初めて知る方にもわかりやすく解説しますので、ぜひこの機会に参考にしてみてください。
空き家にかかる税金とは？
人が住んでいない空き家でも、税金は発生します。課税されるのは空き家の所有者ですが、どのようなお金がかかってくるのでしょうか。課税対象の税金について順に説明していきます。
相続税と登録免許税
空き家はもとより、家屋や土地を相続するときには、相続税の課税対象になります。相続税は「3,000万円＋600万円×法定相続人数」の基礎控除額を上回る場合、納税費用がかかります。被相続人の住居として使用されていた宅地については、一定の要件を満たせば、相続税の負担を減らすことができます。たとえば、小規模宅地などの特例を使い評価額を減額すれば良いのです。加えて不動産相続では、名義変更のために相続登記の実施は必須であり、登録免許税を納める必要があります。相続登記における登録免許税の計算式は「固定資産税評価額×0.4％」です。例を挙げると、固定資産税評価額が1,000万円のとき、1,000万円×0.4＝4万円の登録免許税が掛かってきます。なお、遺言によって相続人以外の他者が不動産取得をしたケースでは、登録免許税の税率は2.0%です。
所得税・住民税
空き家を売って利益を得た場合には、譲渡所得を計算に入れなければなりません。譲渡所得の計算式は「譲渡収入―取得費＋譲渡費用」です。この譲渡所得に対して、所得税や住民税が掛かってきます。所有期間が5年を下回るケースでは、所得税（復興特別所得税を含まない）30％＋住民税9％＝39％、5年を上回るケースでは、所得税（復興特別所得税を含まない）15％＋住民税5％＝20％となります。所有期間には、被相続人が不動産を所有していた期間も含みます。しかし要件に当てはまれば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「譲渡所得の特別控除の特例」があるので、まずは要件を満たしているかを確認しましょう。要件には
・昭和56年5月31日以前に建てられた住居である
・相続開始の前に被相続人以外が住んでいなかった
・相続開始の日から3年が経過する日の年の12月31日までに譲り渡すこと
・令和5年12月31日までに譲り渡すこと
などがあります。
空き家にかかる固定資産税
固定資産税の計算式は「固定資産税評価額×1.4%(都市計画税0.3%)」ですが、住宅用地については区分が小規模住宅（200㎡以下の部分）で固定資産税は評価額×6分の１となり、登録免許税は評価額×3分の１となります。区分が一般住宅用地（200㎡を上回る部分）では固定資産税は評価額×3分の１、登録免許税は評価額×3分の２。つまり、住居であった空き家を解体すると、その工事費用が掛かるだけでなく、住宅用地ではなくなり固定資産税も増加します。こうしたことから「解体すればお金がかかる」として、空き家をそのままにしてしまうケースが多くなっているのです。
空き家を有効活用する方法
ここで、空き家を上手に活用する上で有効な方法をいくつか紹介していきます。
売却
空き家売却が現実的な話なのであれば、前述の「空き家譲渡所得の3,000万円控除」を受けることで、所得税や住民税を大きく節税できます。また、空き家相続の時に納税している場合、その申告期限の翌日から3年を経過する日までに売却すると、売却した空き家に関わる税額を「取得費用」として足すことができます。
解体
空き家のある地域によっては、制度として解体費用の補助をしている自治体もあります。その内訳は各自治体によりますが、一律で定額補助するケースや費用の一定額を補助するケースがあります。
賃貸
空き家の状況によっては、リフォームして物件を再生させ、賃貸物件として貸し出すこともできるでしょう。安定して家賃収入を得ることができれば、空き家は厄介な所有物ではなく、資産となるのです。
親族が居住
空き家を親族に貸せば、住宅用地の特例を保てるだけでなく、他人に貸す時に比べて、信用度が高く安心かもしれません。また、現時点で住む可能性が低くても、近い将来居住の可能性が高い時は、継続で空き家として管理する手もあります。遠方にいて管理が厳しいときは、管理サービス会社に依頼してみましょう。
空き家の税金対策に行き詰まったら専門家への相談も
税金対策を練ってみても良い方法が見つからないこともあるでしょう。その際は、最終的に更地にして売却や賃貸を考えるか、そのまま空き家として維持する場合、特定空き家指定を避ける必要性が出てきます。その管理方法がわからない時には、専門家の助けを借りてみましょう。
まとめ
ここまで、空き家の税金対策を具体的に説明してきました。一口に節税対策といっても、さまざまな方法があることがわかっていただけたのではないでしょうか。
空き家問題は誰にもでものしかかる可能性があります。もしもあなたが親族の空き家問題をかかえているようでしたら、この記事で紹介した方法をひとつのフックとして色々と対策を練っていくことをおすすめします。
